Neredeyse tüm dünya ülkelerinin tek gündemi olan Covid 19 salgını nedeniyle birçok alışılmış ticari sistem eskisi gibi sürdürmek ne yazık ki mümkün olamıyor. virüsün bir an önce önüne geçebilmek için sınırların kapatılması, seyahat kısıtının getirilmesi, turizm şirketlerinin, cafe ve restaurantların, okul, kurs gibi eğitim kurumlarının, güzellik, bakım tesislerinin, alışveriş merkezlerinin genelge ile kapatılması, resmi kararla kapatılmasa dahi içinde bulunduğumuz durum nedeniyle yaşanan büyük ekonomik daralma nedeniyle kapanmak zorunda kalan birçok işyeri, ayrıca 65 yaş üstü ve kronik rahatsızlıkları olan vatandaşlarımızın sokağa çıkmasının yasaklanması, çalışanlarının ve müşterilerinin sosyal izolasyonunu sağlamak amacıyla da faaliyetlerine ara veren birçok işyeri bu dönemin büyük ekonomik sancılarla başa çıkmaya çalışıyor.
Devletlerin salgının önüne geçebilmek ve vatandaşlarının sağlığını korumak konusunda her gün çeşitli kararlar almasının yanı sıra yaşanan bu olağanüstü durum nedeniyle ülkenin ekonomik sisteminin en az zararla bu süreci atlatabilmesi için bir takım tedbir kararları aldığını görüyoruz.
Ülkemizde de bu güne dek hükümet, ülkenin ekonomik yapısını korumaya yönelik çeşitli kararlar almış, almaya da devam edecek.
Bu tedbir düzenlemelerinden biri de işyeri kiralarıyla ilgilidir. Bu süreçte hiç kuşkusuz Covid 19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi çok merak edilen ve hukukçulara çok soru yöneltilen bir konu. Biz de bu çalışmamızda bu konuya ilişkin soruları cevaplamaya çalışacağız.
Covid 19 Salgını nedeniyle mal sahibi kira sözleşmesini feshedebilir mi?
Bu konuda hükümet tarafından açıklanan bazı önlem ve tedbirler 26.03.2020 tarih ve 31080 Mükerrer Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) kapsamında yasalaşarak yürürlüğe girmiştir.
Bu kanunun Geçici 2. Maddesinde,
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmü ile mevcuttaki salgın krizi sürecinde işyerleri için önemli bir tebdir getirmiştir.
Bu düzenlemeyle mal sahipleri kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiracıları ile olan kira sözleşmelerini feshedemeyecek ve kiracının tahliyesini talep edemeyecektir.
Covid 19 salgını nedeniyle Kira ödemekten kurtulabilir miyiz?
Bu dönemde çoğu işyeri kiralarını ödeyemez hale gelmiş ve mülk sahiplerine mücbir sebep nedeniyle kira bedellerinin ödenemeyeceği yönünde ihtarnameler göndermeye başlamışlardır.
Yukarıda bahsi geçen yasa maddesi “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklindedir.
Görüldüğü gibi bu tedbir kira bedellerinin ödenmemesini meşru kılan bir madde olmayıp, kira bedellerinin bu süreçte ödenememesinin tahliye sebebi olamayacağını hüküm altına almıştır. Yoksa; kiracının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun ilgili maddeleri uyarınca, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu tartışmasızdır. Yani Covid 19 salgınının hukuki açıdan kira sözleşmelerine etkisi fesih ve tahliye konularında kendini göstermektedir.
Ayrıca dikkatle üzerinde durulmalıdır ki, elbette bu süreçte birçok insanın işsiz kalması veya işyerlerinden gelir elde edememeleri nedeniyle covid 19 salgınının kkonut kira sözleşmelerine de etkisi yadsınamaz. Fakat, genelge ile yasalaşan iş bu düzenleme sadece işyeri kiraları içindir, yoksa konut kiraları için Covid 19 salgını sürecinde de konuttan yararlanma durumu devam ettiğinden konut kiralarının ödenmemesi halinde mal sahibi sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesini talep edebilecektir.
Covid 19 Salgını nedeniyle ödenemeyen kiralara faiz işletilebilir mi?
Covid 19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi konusunda çok sık sorulan sorulardan biri de ödenmeyen kiralar nedeniyle faiz işletilip işletilemeyeceği hususudur. Kiraların ödenememesi halinde bu süre içinde kirasını ödemeyen işyeri kiracılarından temerrüt faizi istenebilecektir.
Covid 19 salgını nedeniyle oluşan mücbir sebep gerekçe gösterilerek kira sözleşmeleri kiracı tarafından feshedilebilir mi?
Covid 19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi konusunu kiracıların sözleşmeyi feshetmek istemesi konusunda da değerlendirmek gerekir. Kirasını ödeyemeyen kiracının müracaat edeceği hukuki korumalardan da bahsetmek gerekirse, bu anlamda Borçlar Kanunun 138. Maddesinde düzenlenen Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı ve aynı kanunun 324. Maddesinde düzenlenen “Kiralananın kullanılamaması” başlıklı maddelerine bakmak gerekecektir.
Borçlar Kanunun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesi “Aşırı ifa güçlüğü Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Şeklindedir.
Her ne kadar, covid 19 salgını hemen hemen tüm sektörlerde olumsuz etki yaratmışsa da, her somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirerek kiracının kendisinden kaynaklanmayan bir sebeple sözleşmenin imzalandığı tarihte öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir sebeple “aşırı ifa güçlüğü” içinde olduğunu ispatlayarak, mahkemeden kira sözleşmesinin feshini veya kira bedelinin uyarlanmasını talep etme imkânı vardır.
Covid 19 salgının kira sözleşmelerine etkisi her somut olaya göre farklılık gösterecektir. Her somut olayın özelliklerine göre kiracı için durumun aşırı ifa güçlüğü yaratıp yaratmadığı değerlendirilmelidir. Covid 19 salgının varlığı sözleşmenin kiracı tarafından feshi için tek başına haklı bir gerekçe oluşturmayacaktır. Örneğin süpermarket olarak faaliyet gösteren bir işyerinde kiracı covid 19 salgını nedeniyle aşırı ifa güçlüğü içinde olduğunu ifade edemeyecektir. Çünkü bilindiği gibi bu dönemde gıda temin etmek ve stok yapmak amacıyla süpermarketler yoğun talep görmekte ve normal döneme göre 4-5 kat daha fazla ciro elde etmektedir.
Yine, Borçlar Kanununun 324. Maddesinde “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”
Buradan hareketle özellikle genelge ile kapatılan işyerleri bakımından, işyerinin kullanıma elverişli bulunmadığı gerekçesi ile de kiracı kira sözleşmesinin feshini veya uyarlanmasını talep etme imkânına sahip olabilecektir.
Covid 19 salgının kira sözleşmeleri üzerindeki etkisinin sınırları, zamanla salgının izleyeceği ivmeye göre yasa koyucunun alacağı yeni tedbirler ve yargı mercilerinin bu konuda verecekleri kararlarla daha net ortaya çıkacaktır.
Neredeyse tüm dünya ülkelerinin tek gündemi olan Covid 19 salgını nedeniyle birçok alışılmış ticari sistem eskisi gibi sürdürmek ne yazık ki mümkün olamıyor. virüsün bir an önce önüne geçebilmek için sınırların kapatılması, seyahat kısıtının getirilmesi, turizm şirketlerinin, cafe ve restaurantların, okul, kurs gibi eğitim kurumlarının, güzellik, bakım tesislerinin, alışveriş merkezlerinin genelge ile kapatılması, resmi kararla kapatılmasa dahi içinde bulunduğumuz durum nedeniyle yaşanan büyük ekonomik daralma nedeniyle kapanmak zorunda kalan birçok işyeri, ayrıca 65 yaş üstü ve kronik rahatsızlıkları olan vatandaşlarımızın sokağa çıkmasının yasaklanması, çalışanlarının ve müşterilerinin sosyal izolasyonunu sağlamak amacıyla da faaliyetlerine ara veren birçok işyeri bu dönemin büyük ekonomik sancılarla başa çıkmaya çalışıyor.
Devletlerin salgının önüne geçebilmek ve vatandaşlarının sağlığını korumak konusunda her gün çeşitli kararlar almasının yanı sıra yaşanan bu olağanüstü durum nedeniyle ülkenin ekonomik sisteminin en az zararla bu süreci atlatabilmesi için bir takım tedbir kararları aldığını görüyoruz.
Ülkemizde de bu güne dek hükümet, ülkenin ekonomik yapısını korumaya yönelik çeşitli kararlar almış, almaya da devam edecek.
Bu tedbir düzenlemelerinden biri de işyeri kiralarıyla ilgilidir. Bu süreçte hiç kuşkusuz Covid 19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi çok merak edilen ve hukukçulara çok soru yöneltilen bir konu. Biz de bu çalışmamızda bu konuya ilişkin soruları cevaplamaya çalışacağız.
Covid 19 Salgını nedeniyle mal sahibi kira sözleşmesini feshedebilir mi?
Bu konuda hükümet tarafından açıklanan bazı önlem ve tedbirler 26.03.2020 tarih ve 31080 Mükerrer Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) kapsamında yasalaşarak yürürlüğe girmiştir.
Bu kanunun Geçici 2. Maddesinde,
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmü ile mevcuttaki salgın krizi sürecinde işyerleri için önemli bir tebdir getirmiştir.
Bu düzenlemeyle mal sahipleri kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiracıları ile olan kira sözleşmelerini feshedemeyecek ve kiracının tahliyesini talep edemeyecektir.
Covid 19 salgını nedeniyle Kira ödemekten kurtulabilir miyiz?
Bu dönemde çoğu işyeri kiralarını ödeyemez hale gelmiş ve mülk sahiplerine mücbir sebep nedeniyle kira bedellerinin ödenemeyeceği yönünde ihtarnameler göndermeye başlamışlardır.
Yukarıda bahsi geçen yasa maddesi “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklindedir.
Görüldüğü gibi bu tedbir kira bedellerinin ödenmemesini meşru kılan bir madde olmayıp, kira bedellerinin bu süreçte ödenememesinin tahliye sebebi olamayacağını hüküm altına almıştır. Yoksa; kiracının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun ilgili maddeleri uyarınca, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu tartışmasızdır. Yani Covid 19 salgınının hukuki açıdan kira sözleşmelerine etkisi fesih ve tahliye konularında kendini göstermektedir.
Ayrıca dikkatle üzerinde durulmalıdır ki, elbette bu süreçte birçok insanın işsiz kalması veya işyerlerinden gelir elde edememeleri nedeniyle covid 19 salgınının kkonut kira sözleşmelerine de etkisi yadsınamaz. Fakat, genelge ile yasalaşan iş bu düzenleme sadece işyeri kiraları içindir, yoksa konut kiraları için Covid 19 salgını sürecinde de konuttan yararlanma durumu devam ettiğinden konut kiralarının ödenmemesi halinde mal sahibi sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesini talep edebilecektir.
Covid 19 Salgını nedeniyle ödenemeyen kiralara faiz işletilebilir mi?
Covid 19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi konusunda çok sık sorulan sorulardan biri de ödenmeyen kiralar nedeniyle faiz işletilip işletilemeyeceği hususudur. Kiraların ödenememesi halinde bu süre içinde kirasını ödemeyen işyeri kiracılarından temerrüt faizi istenebilecektir.
Covid 19 salgını nedeniyle oluşan mücbir sebep gerekçe gösterilerek kira sözleşmeleri kiracı tarafından feshedilebilir mi?
Covid 19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi konusunu kiracıların sözleşmeyi feshetmek istemesi konusunda da değerlendirmek gerekir. Kirasını ödeyemeyen kiracının müracaat edeceği hukuki korumalardan da bahsetmek gerekirse, bu anlamda Borçlar Kanunun 138. Maddesinde düzenlenen Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı ve aynı kanunun 324. Maddesinde düzenlenen “Kiralananın kullanılamaması” başlıklı maddelerine bakmak gerekecektir.
Borçlar Kanunun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesi “Aşırı ifa güçlüğü Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Şeklindedir.
Her ne kadar, covid 19 salgını hemen hemen tüm sektörlerde olumsuz etki yaratmışsa da, her somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirerek kiracının kendisinden kaynaklanmayan bir sebeple sözleşmenin imzalandığı tarihte öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir sebeple “aşırı ifa güçlüğü” içinde olduğunu ispatlayarak, mahkemeden kira sözleşmesinin feshini veya kira bedelinin uyarlanmasını talep etme imkânı vardır.
Covid 19 salgının kira sözleşmelerine etkisi her somut olaya göre farklılık gösterecektir. Her somut olayın özelliklerine göre kiracı için durumun aşırı ifa güçlüğü yaratıp yaratmadığı değerlendirilmelidir. Covid 19 salgının varlığı sözleşmenin kiracı tarafından feshi için tek başına haklı bir gerekçe oluşturmayacaktır. Örneğin süpermarket olarak faaliyet gösteren bir işyerinde kiracı covid 19 salgını nedeniyle aşırı ifa güçlüğü içinde olduğunu ifade edemeyecektir. Çünkü bilindiği gibi bu dönemde gıda temin etmek ve stok yapmak amacıyla süpermarketler yoğun talep görmekte ve normal döneme göre 4-5 kat daha fazla ciro elde etmektedir.
Yine, Borçlar Kanununun 324. Maddesinde “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”
Buradan hareketle özellikle genelge ile kapatılan işyerleri bakımından, işyerinin kullanıma elverişli bulunmadığı gerekçesi ile de kiracı kira sözleşmesinin feshini veya uyarlanmasını talep etme imkânına sahip olabilecektir.
Covid 19 salgının kira sözleşmeleri üzerindeki etkisinin sınırları, zamanla salgının izleyeceği ivmeye göre yasa koyucunun alacağı yeni tedbirler ve yargı mercilerinin bu konuda verecekleri kararlarla daha net ortaya çıkacaktır.